Как известно, с 1 июля 2016 года, согласно Закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», все ЖЭКи в Украине прекращают своё существование, а жильцы «добровольно-принудительно» должны создать объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД, украинская аббревиатура – ОСББ). Если же люди самостоятельно так и не решат, кто будет отвечать за обслуживание их дома, орган местного самоуправления назначит такому дому управляющую компанию. Третьего варианта не надо.
На первый взгляд, эта законодательная норма является революционной – государство окончательно избавляется от остатков «коммунального коммунизма» (простите за тавтологию). Однако, по сути, ничего принципиально нового не происходит. Процесс приватизации жилья в многоквартирных домах идёт давно. Далеко не вчера появилась и возможность организации ОСМД. И, наконец, никто не станет отрицать, что ЖЭК и – рудименты советской эпохи – полностью исчерпали себя как морально, так и материально-технически.
Но и сейчас, в условиях рынка и «европейского» правового поля, не всё так прогрессивно, как преподносит нам законодатель. В нашей стране теория и практика по-прежнему далеки друг от друга, как земля и небо. Если говорить конкретно о ЖКХ, то одно дело – элитные новостройки в Киеве и уровень доходов их жильцов, и совсем другое – старые «хрущёвки» в депрессивном регионе, населённые нищими пенсионерами. А ведь закон – один для всех! В Рени, например, вместо ЖЭКов уже много лет действуют частные домоуправления. Но означает ли это, что ренийцы и местные власти лучше готовы к жилищно-коммунальной реформе, чем кто-либо другой? На эту трудную тему мы беседуем с заместителем Ренийского городского головы Андреем Лантиновым.
– Хочу начать с размера так называемой квартплаты. Сегодня ренийский тариф на обслуживание многоквартирных домов и придомовых территорий составляет 1,20 грн за квадратный метр. Это – один из наиболее низких показателей в Одесской области, а, возможно, и в Украине, – говорит Андрей Михайлович. – Тем не менее за последние месяцы платежи по квартплате резко сократились. Люди ждут 1 июля. Но, боюсь, они и сами не знают, чего ждут. Новый закон как раз на то и направлен, чтобы подхлестнуть, скажем так, процесс жилищно-коммунального самоуправления со стороны граждан. Времена пассивного ожидания кончились.
Всем известно, что подавляющее большинство квартир приватизировано, то есть владельцы этого жилья – такие же полноценные собственники, как и живущие в частном секторе. Следовательно, люди обязаны учиться самостоятельно управлять своим многоквартирным домом. Так требует закон. Не хотите или не можете – управлять будет кто-то другой, но в любом случае от платежей за квартиру никуда не уйти. Возможно, некоторые жители города надеются на то, что после 1 июля их долги по квартплате будут списаны. Ничего подобного! Это типичный самообман, путь в никуда, в тупик: накапливая задолженность, жильцы лишь усугубляют проблемы своих домов. Бесплатно никто ничего делать не будет – ни до 1 июля, ни после.
На примере ЧП «Каролина» могу сказать, что в настоящее время население оплачивает в лучшем случае 60 процентов от начисленной суммы. После первоочередных расходов у обслуживающего предприятия остаётся лишь около 3 тысяч гривен в месяц на развитие жилфонда. Деньги просто смешные. Как и зарплаты у работников частных домоуправлений: дворник получает не более 1500 гривен. Самое интересное, что среди тех, кто приходит в горисполком и жалуется на плохую работу домоуправлений, много должников. Некоторые многоквартирные дома, которые обслуживает ЧП Козловская, задолжали по 20 тысяч гривен и больше. Есть отдельные жильцы, чей долг по квартплате превышает две, три и даже пять тысяч гривен. Эти люди, как правило, объясняют нежелание платить своей принципиальной позицией: мол, мы не обязаны оплачивать некачественные услуги. Некоторые хотят уйти от одного ЧП и перейти к другому, надеясь на то, что где-то будет лучше. Однако жильцы забывают, что все обслуживающие предприятия, по большому счёту, работают в одинаковых условиях. Да и откуда возьмутся качественные услуги при мизерной квартплате и при таких неплатежах?
По словам А. Лантинова, должники пользуются тем, что у городской власти и частных домоуправлений нет реального механизма воздействия на них. Если свет, газ или телефон можно просто отключить за неуплату, то с обслуживанием жилфонда не всё так просто. Да, формально долги можно взыскать через суд, однако фактически, как говорится, овчинка не стоит выделки: заместитель городского головы напомнил, что сегодня судебный сбор за каждое исковое заявление доходит до двух тысяч гривен. То есть, чтобы подать в суд хотя бы на 10 должников, надо заплатить 20 тысяч! И если даже должник проиграет суд (а в этом случае судебный сбор возвращает проигравшая сторона), он может предоставить документы, подтверждающие его неспособность выплатить весь долг сразу, – допустим, по семейным обстоятельствам или по причине низких доходов. И суд вправе «разбить» сумму задолженности на «порции» по 100-200 гривен в месяц. Выплаты могут затянуться на долгие месяцы…
Отвечая на вопрос о том, каким образом продвигается в Рени процесс создания ОСМД, А. Лантинов констатировал: подавляющее большинство жильцов либо не хотят, либо не готовы взять на себя такую ответственность.
– Я знаю нескольких активистов, которые изъявили желание попытаться организовать ОСМД. Но тут уже горсовет объективно оценивает возможности таких людей. Одного желания мало, – продолжает заместитель городского головы. – Мы прекрасно понимаем, что рядовые пенсионеры просто не потянут подобный груз, а более обеспеченные люди зачастую не имеют времени, чтобы регулярно заниматься проблемами своего дома. Тем более что даже инициативные жильцы до конца не представляют себе весь путь юридического оформления ОСМД и практического обеспечения его деятельности. Но даже если этот путь будет успешно пройден, не факт, что руководитель ОСМД справится со своими функциями. Давайте говорить откровенно: ОСМД – это прежде всего работа с людьми, а наши люди – не подарок. Далеко не каждый выдержит ту нервотрёпку, которая сопровождает работу в жилищно-коммунальном хозяйстве. И что потом? ОСМД «прикажет долго жить», дома останутся бесхозными, и горсовету придётся в пожарном порядке что-то решать. Мы просто обязаны думать о подобных рисках. А вообще, знаете, что больше всего морально убивает лично меня и как городского чиновника, и как гражданина? Никто из жильцов не приходит в горсовет с конкретными предложениями и инициативами – все только жалуются…
Итак, следует признать: на сегодняшний день процесс организации ОСМД в Рени фактически провалился. Как сообщил А. Лантинов, по состоянию на 1 июня в горисполком не поступило ни одного заявления от жильцов о желании создать объединение совладельцев многоквартирного дома. Учитывая вышеизложенную ситуацию, горисполком, скорее всего, будет вынужден назначить управляющими жилищными компаниями ныне действующих частников.
– Справедливости ради надо отметить, что в наиболее невыгодном положении оказались жильцы старых двухэтажных домов, в каждом из которых – по 4-6 квартир, – говорит вице-мэр. – С одной стороны, они требуют предоставления таких же услуг, как и в домах, где 100 квартир и более. Но, с другой, объём платежей, собираемых с двухэтажных домов, столь мал, что он никак не способен покрыть расходы по их содержанию. По этой же причине в таких домах бессмысленно создавать ОСМД – оно никогда не будет самодостаточным.
Судите сами. В Рени средний размер квартплаты по каждой квартире составляет около 50 гривен в месяц. Давайте говорить честно, не обманывая себя и других: можно ли требовать за такие деньги полного набора качественных коммунальных услуг? С того момента, когда был принят названный тариф, цены выросли в два-три раза, и сейчас домоуправления просто физически не могут полноценно выполнять свои обязанности при старом размере квартплаты.
Мне могут напомнить, что действующая нормативная база предполагает отдельный тариф по каждому дому в зависимости от целого ряда факторов, включая степень износа инфраструктуры. И Ренийский горисполком мог бы применить этот принцип. Однако тут тоже возникают свои проблемы. Яркий пример – те же маленькие двухэтажки. Придомовая территория у них нередко более развита, чем в пятиэтажках: тут тебе – и беседки, и гаражи, и приусадебные участки, и хозяйственные постройки. В тёплое время года жильцы двухэтажных домов зачастую больше времени проводят во дворе, чем в квартирах. Но вся эта дворовая благодать требует обслуживания, то есть дополнительных расходов. Вместе с тем двухэтажки – очень старые дома, с высокой степенью износа, что также увеличивает необходимость расходов по их обслуживанию. Следовательно, квартплата в таких домах должна быть существенно выше, чем в более новых пятиэтажках. А если учесть, что в двухэтажках живут преимущественно пенсионеры, то для них высокая квартплата – настоящий удар. Снова – дилемма… И всё же повышение квартплаты – абсолютно неизбежная мера. Она не просто назрела, а перезрела. Например, в Болграде и Измаиле на сегодняшний день самый низкий тариф – 2,20 грн за квадратный метр.
А. Лантинов сообщил, что недавно горисполком обратился ко всем частным домоуправлениям с просьбой предоставить экономически обоснованные расчёты минимального тарифа, который позволит системе ЖКХ хотя бы элементарно выживать. В итоге предварительно определена цена в размере до 2 гривен за квадратный метр. Коммунальщики напоминают: квартплата должна обеспечивать не только текущее обслуживание дома в виде уборки подъездов, освещения лестничных клеток и вывоза мусора, но и решение более серьёзных задач – таких, как ремонт и замена коммуникаций. А такие задачи требуют значительных финансовых вложений. И если их не делать своевременно, то с каждым годом ситуация будет ухудшаться, а цена вопроса – повышаться.
– А посмотрите на фасады наших домов! – восклицает заместитель городского головы. – Неужели люди думают, что фасады можно отремонтировать при тарифе 1,20 грн? Жильцы почему-то до сих пор уверены, что их собственность – это только то, что находиться внутри квартиры, а всё остальное – нечто полугосударственное. Нет! Согласно закону, все собственники квартир – СОВЛАДЕЛЬЦЫ своего дома, и они юридически несут за него ответственность. И чем раньше они это поймут – тем лучше для них. Мышление надо менять, иначе сама жизнь очень жёстко заставит его изменить. А пока ментальность наших людей иногда не просто удивляет, а прямо-таки шокирует. Приведу маленький пример.
Горисполком ремонтирует крышу многоквартирного дома. Там работают строители. И вдруг в мэрию прибегает молодой парень, живущий на пятом этаже соседнего дома, и начинает жаловаться на то, что у строителей на крыше играет музыка. Мне даже стало интересно, и мы вместе с ним туда поехали. Я захожу во двор, куда уже вышла мама этого парня. Да, слышно музыку: видимо, работает радиоприёмник. Но не громко. Я спрашиваю: а в чём проблема? Ну, включили рабочие себе музыку. В конце концов, дело происходит не ночью, и ничей покой не нарушен. Женщина ответила, что эта музыка очень её раздражает. То есть, ей всё равно, что городская власть ремонтирует крышу её дома, что люди работают… Это вроде как само собой разумеется. А она будет, образно говоря, плевать с балкона и высказывать своё «фи» по поводу и без повода…
Другой пример. Захожу я в один из упомянутых двухэтажных домов, где живут всего лишь четыре семьи (остальные квартиры пустуют). В подъезде валяется мусор, через который жильцы просто переступают и идут дальше.
Я им говорю: люди добрые, вы же тут живёте, так неужели нельзя взять в руки веник и просто убрать? В ответ я слышу: а почему мы должны это делать – мы за это деньги платим. Формально эти люди правы. Но есть и другая сторона вопроса, о которой они не думают и даже не хотят думать. Этот дом платит в общей сложности 200 гривен в месяц, что покрывает лишь одну седьмую часть минимальной зарплаты одной уборщицы! И всё! Это – экономика вопроса, а её нельзя обмануть. Требовать за 200 гривен полного коммунального благополучия – абсурд. Иначе получается как в том анекдоте: вот тебе, сынок, 5 гривен и ни в чём себе не отказывай.
* * *
В следующей публикации на эту тему мы расскажем о том, как живёт и работает обычное ренийское частное домоуправление, и как оно ощущает себя между «молотом» правильного законодательства и «наковальней» извращённой украинской реальности. А ещё читатели узнают о том, какие риски и «засады» скрывает в себе нынешняя жилищно-коммунальная «революция».
