Этапы развития и строительства Одессы

8 ноября — международный день градостроительства. Интересно посмотреть назад и оценить строительство Одессы с исторической ретроспективы. Постараемся в этом материале показать, как развивался город и какие вехи он прошел за более чем двести лет своего развития.

Развитие Одессы: камень, дерево и налоги

Первые десятилетия развития города его устроители преодолевали многочисленные трудности. Если строительный материал был относительно дешев и прост в добычи: камень-ракушечник, то дерево приходилось привозить издалека. Также были сложности с рабочими руками, поэтому городские власти в лице Ришелье-Ланжерона-Воронцова закрывали глаза на то, что в Одессу прибыли многочисленные «беспачпортные» (так тогда называли тех, кто отправлялся искать лучше жизни и выдавал себя за потерявшего паспорт мещанина, а вовсе не крепостного, убежавшего от панщины).

Строительство Одессы определялось планом застройки города, который выполнил полковник Франц Деволан ещё в самые первые годы существования города.

Первые годы существования Одессы были сопряжены с конфликтом самого проекта развития города. Император Павел I не горел желанием продолжать начинания своей матери, а посему и Одесса не получала финансирования для строительства порта и города. Но после его смерти Одесса получила и прямые денежные вливания, и солидную часть налоговых сборов (винный откуп и сначала 10%, а потом и 20% от таможенных сборов).

Если говорить об органе, который опекался строительством города, то им долгое время выступал Строительный комитет (1804-1864). Его главой был градоначальник или военный губернатор, а в число членов комитета входили: городской голова, военный комендант, таможенный и карантинный инспектора, инженер и представители купечества.

Строительство в старой Одессе шло двумя путями: подрядом и «хозяйственным распоряжением». Чаще всего приглашали подрядчика, который обязывался за фиксированную сумму в определенные сроки выполнить необходимые работы.

Благодаря Александру Ланжерону для Одессы сделали исключение и местные власти могли заключать договора суммой до 50 тысяч рублей (до этого ограничение было на уровне 10 тысяч рублей).

Интересный способ как боролись с нерадивыми застройщиками: с 1828 года каждый застройщик должен был 5% сметы в денежном эквиваленте поместить в Коммерческий банк в качестве своеобразного «депозита», который возвращался после окончания строительства с процентами.

Сроки: от года до пяти и одесские долгострои

В ранней Одессе участки выделяли фактически бесплатно, но с условием — в утвержденный срок построить здание. В 1820-е гг. этот срок был установлен в два года. В 1834 году его увеличили до пяти лет в случае каменного строительства и трех лет для деревянного дома.

Но бывали исключения из правила. Лавки, построенные по типовому проекту в Пале-Рояле должны, были возвести всего лишь за год.

Бывали и случаи, когда строительство завершал не подрядчик, а чиновник строительного комитета. Примеры: бульварная лестница (сейчас Потемкинская лестница) и старая купеческая биржа.

Случались в старой Одессе и «долгострои». Можно привести в пример длительное строительство Строгановского моста. Его сооружали почти 10 лет, а заканчивал строительство уже архитектор Феликс Гонсиоровский.

В 1864 году Строительный комитет был упразднен. Вместо него возникло Одесское строительное отделение при Одесской городской управе. В штате был главный архитектор, который принимал решения о соответствии поданных проектов действующим тогда нормам.

Районирование и поквартальная застройка

Первые десятилетия развития Одессы проходили в условиях близости границы и наличия крупного воинского контингента, крепости и как следствие исключение целого ряда территорий из жилого строительства в связи с военными нуждами.

В 1820-е гг. Одесса утрачивает военное значение, граница уже проходит по Дунаю. Оформляются предместья: Молдаванка, Ближние и Дальние Мельницы, Слободка-Романовка, начинает осваиваться Пересыпь. В центре города оформляются первые монументальные архитектурные ансамбли: полуциркульные здания в которых разместились присутственные места и гостиница «Петербургская», Николаевский (Приморский) бульвар; возникают примеры усадебной архитектуры и здания с общественной функцией.

В 1830-е гг. центр города уже застраивается преимущественно двух-трехэтажными зданиями, в то время как на Пересыпи только 1% зданий был двухэтажным, а преобладала одноэтажная застройка.

Перестройки складов и доходные дома

В первые десятилетия XIX века Одесса отличалась настоящим бумом экспорта зерна. По всему городу сооружались склады/хранилища для товаров, зерна в первую очередь. Часть из них была переоборудована в жилые дома. Причин было несколько: и трансформация самой практики транспортировки и хранения зерна с появлением железной дороги, и кризис связанный с крымской войной 1853-1856 гг., которую Российская империя проиграла.

Такой трансформации подверглись склады Папудова (складские помещения в несколько этапов превращены в огромный жилой дом занимающий целый квартал), Собаньского (площади превращены в казармы после того, как собственность была реквизирована у польского дворянина Иеронима Собаньского) и Инглези (перестройка в доходный дом в 1870-е гг.).

«Строительство доходных домов заметно увеличилось в 1820-е гг. Вскоре они стали основным типом в застройке центральной части города. В отличие от особняков, доходные дома занимали фронт красной линии, а нередко и весь периметр участка», — читаем в книге Владимира Тимофеенко «Одесса. Историко-архитектурный очерк» (1983).

Расцвет строительство доходных домов пришелся на последнюю четверть XIX века и первую декаду XX века. В эти десятилетия Одесса получила целые комплексы зданий (например, серию здания доходных домов Александра Руссова).

Во второй половине XIX века начинает появляться и «социальное жилье». Дома дешевых квартир, например, Когановские учреждения (располагались в том числе и на ул. Пастера), строились за средства благотворителей и филантропов.

Менялись и подходы архитекторов. Если первая треть XIX века прошла под властью господства стилей классицизм и ампир, то с 1840-х гг. все чаще на передовую выходит неоренессанс, встречаются здания, выполненные в неоготическом стиле и с применением приемов романского стиля и французского барокко.

Лицо города и благоустройство

Сейчас дизайн-код одесских улиц вызывает смешанные чувства. Невооруженным взглядом видна перенасыщенность рекламными конструкциями, уродливые монстры-балконы скрывают или уничтожают декоративные элементы на домах исторической застройки. Раньше было лучше? Как бы не так! Даже в первой половине XIX века строительный комитет отмечал многочисленные нарушения, которые делали владельцы фасадных строений: выходили за «красную линию», сооружали привходовые части, лестницы, которые выходили за пределы утвержденного проекта.

Интересный факт, если сейчас проблемы вызывает именно высотное строительство, то в 1830 году, наоборот вышло распоряжение Михаила Воронцова Строительному комитету, чтобы в центре города строили здания от двух этажей и выше, а на центральных улицах, таких как Итальянская, Ришельевская, Херсонская, Софиевская, Дворянская, Преображенская и других воспрещалось строить одноэтажные здания.

А вот с благоустройством города были серьёзные проблемы: привычное нам мощение улиц «гранитным кубиком» стало появляться только в 1860-е гг., после введения т.н. «полукопеечного сбора» (с пуда каждого проданного товара через одесский порт полкопейки шло в казну города для устройства и ремонта мостов и мостовых). Проблемы были и с освещением города, отводом сточных вод, канализации. Но это была общая проблема для городов XIX века, которую постоянно подчёркивали в изданиях советского периода.

«На Молдаванке, Пересыпи, Слободке и других окраинах, вплоть до 1900-х годов не было ни мостовых, ни освещения, ни тротуаров, словом, никаких признаков благоустройства», — читаем в книге «По страницам истории Одессы и Одещины» (1960).

Начало XX века привнесло свои новшества: появляется обилие рекламы, а сами дома были опутаны многочисленными кабелями телеграфа, телефона, электричества.

В то время Одесса перешагнула рубеж полумиллиона жителей. Насколько стремительным был рост? Если в 1849 году в городе насчитывалось ок. 86 тысяч жителей, в 1873 году — уже 193 тысячи, а в 1892 году — более 340 тысяч!

Массовое строительство в Одессе: от проекта «Самопомощи» до «хрущовок»

Четырех-пятиэтажные доходные дома центра города были отличным средством для вложения капиталов состоятельных граждан, но также это было весьма дорогое жилье, которое могли позволить себе далеко не все.

В начале XX в. аренда квадратного аршина (0,5058 м²) жилой площади в Киеве стоила 20 копеек. Т.е. квартира в 50 квадратных метров обошлась бы в 20 рублей.

Много это или мало? Знаменитый изобретатель киноаппарата Иосиф Тимченко в письме на имя ректора Новороссийского университета упоминал «свое малое казённое содержание (36 рублей в месяц)». Т.е. даже инженер должен был отдать за скромную жилплощадь более половины своего жалования. Что касается рабочих, то интересный документ РСДРП о стачке, которая была в Одессе в мае 1905 года упоминает о дневном жаловании рабочих сахарного завода: 70 копеек за 10,5 часов работы, после уменьшения рабочего дня до 9 часов и жалование сократили до 60 копеек/день.

Центр был местом для административных зданий, коммерции и доходных домов, бывшие малофонтанские хутора застраивались дачами частных владельцев, преимущественно людей с высоким достатком, а предместья (Молдаванка, Слободка-Романовка, Слободка-Воронцовка, Мельницы) представляли собой место жительства рабочего люда. Куда податься условному среднему классу?

В преддверии Первой мировой войны возникает проект коттеджного поселка «Самопомощь». По сути это был один из первых проектов если не типового, то относительно недорого унифицированного жилья. Одно-двухэтажные дома были рассчитаны на одну или несколько семей и располагались в районе нынешних 4-5 станций Большого Фонтана, ближе к парку Победы. Строительство началось в 1912 году и продолжалось даже в годы Первой мировой войны. Всего было выстроено порядка 80 зданий, часть из них дошла до наших дней, хотя и в сильно перестроенном виде. Поселок был замощен, туда был проведен водопровод, электричество. Для своего времени это был современный и успешный проект.

Революция полностью изменила практику жилого строительства и отменила само право собственности на жилье. Уже 20 августа 1918 года декретом ВЦИК частная собственность на недвижимость в городах была отменена. Жилплощадь оказалась в ведении городских советов, которые создали коммунальные отделы и жилищные отделы, которые распоряжались наличной жилплощадью.

С 1918 года началась выдача жилплощади по ордерам жилищных отделов и практика «уплотнения», когда в бывшие «барские» квартиры подселяли представителей социально близких революционерам классов. Ещё в годы НЭПа сохранились теневые схемы по покупки недвижимости, но в 1930-е гг. система была ликвидирована: право распоряжаться жилой площадью перешло исключительно к городским советам.

В 1920-1930-е гг. появляются проекты преобразования города, которые рассматривают новые формы организации жилых районов и новые реалии, связанные с увеличение численности населения. Развитие Одессы должно было идти с освоением южной части города, упорядочиванием кварталов Молдаванки, укрупнением кварталов на Слободке и Кривой балке.

Наконец в 1939 году принимают Генеральный план развития Одессы, который предусматривал строительство жилых районов на Жеваховой горе, в Лузановке (кварталы предполагалось застроить малоэтажной застройкой) и в районе Сахарного завода. В плане было запланировано увеличение зеленых зон в размере 40 квадратных метров на каждого жителя города! Сейчас, по различным оценкам, на каждого жителя Одессы приходится 7-10 м² зеленых насаждений, при норме в 12 м².

Интересно, что сейчас часть архитекторов и градостроителей выступает с идеей «зеленого пояса» Одессы. Нечто подобное было предусмотрено Генеральным планом развития города (1939). Весь центр города должен был опоясывать бульвар, на месте Александровского проспекта, Греческой площади и Военного спуска также планировали создать зеленую зону.

Следующий Генеральный план был разработан киевским «Гипроградом» в 1947 году. Он предусматривал массовое жилое строительство, масштабную перекройку улиц и площадей, но также и снос тысяч квадратных метров жилой площади, столь ценных после войны. Поэтому утвержденный на уровне города и области, Генеральный план (1947) был забракован уже на республиканском уровне.

После войны в Одессе возникают рабочие посёлки и новые микрорайоны. Жилищное строительство шло по пути низкоэтажных проектов, а также поощрения частного жилого строительства, где это было возможно. Так возникли жилые кварталы Адмиральского проспекта (построенные с привлечением немецких, румынских и венгерских военнопленных до 1950 года, само строительство продолжалось до 1959 года), посёлки Дзержинского, Шевченко, Офицерский и другие.

Центр города активно расстраивался после войны. Уничтоженные или сильно пострадавшие дома заменяли на серые, но крепкие «сталинки», так любимые одесскими риелторами и самими жителями.

В конце 1950-х гг. был принят план на ускоренное строительство жилых кварталов с типовыми пятиэтажными домами. Наступила эра «хрущовок». Первые дома были возведены в самом конце 1950-х гг. на ул. Фрунзе (Балковская).

«Улица Фрунзе ныне реконструируется — на ней возводятся высотные дома, расширяется проезжая часть. Вскоре она будет превращена в одну из самых широких и оживленных магистралей города, которая соединит по кратчайшему расстоянию одесские Черемушки с Ленинским районом», — читаем в путеводителе «Одесса» (1976).

От массового строительства к генплану 1989 года

1960-1980-е гг. стали для Одессы знаковыми в плане градостроения. Возникли новые районы, которые вобрали в себя все новые и новые потоки трудовых мигрантов и жителей, которые покидали подвалы, общежития и ветхий фонд в разных районах города.

«В 1957 г. город начал застраиваться крупноблочными типовыми домами. В 1960 г. на железобетонном заводе № 2 вводится изготовление стеновых панелей и панелей перекрытий. На этой базе в 1963 г. был создан Одесский домостроительный комбинат», — подчеркивает Владимир Тимофеенко в книге «Одесса. Архитектурно-исторический очерк» (1983).

В 1960-1980-е гг. вырастают новые районы: по преимуществу пятиэтажные Черемушки, поселок Котовского, жилой массив им. Таирова.

Новый Генеральный план был принят в 1966 году. Он был рассчитан на 20-25 лет. Численность населения согласно плану, вырастала с 740 тысяч человек до 850-900 тысяч человек. Жилая площадь на каждого жителя города определялась минимум в 12 м².

 Многочисленные амбициозные проекты не были воплощены в жизнь, но именно в годы реализации этого Генерального плана Одесса получила привычные сейчас намытые пляжи, началось освоение южного побережья до Каролино-Бугаза и Затоки.

В 1970-1980-е гг. вокруг Одессы начинают формироваться города-спутники.

Ещё в 1950 году принимается решение о строительстве судостроительного завода на берегу Сухого лимана. Через два года поселок городского типа Ильичевск уже насчитывал ок. трех тысяч человек. В 1973 году Ильичевск становится городом. В настоящее время в Черноморске (так стал называться Ильичевск в феврале 2016 года) насчитывается более 59 тысяч человек.

В 1970-е гг. начинают строить порт на Григорьевском лимане. В 1978 году возникает поселок городского типа Южный, с 1981 года в подчинении Суворовского района г. Одессы. В 1993 году Южному присваивается статус города. Сейчас там проживает более 32 тысяч человек.

Последний Генеральный план советского времени (1989) не предусматривал строительства новых жилых районов, но определял резерв развития города за счет строительства на свободных территория Жеваховой горы, на Заставе, а также на Котовского и Таирова.

Основные положения Генерального плана доступны для ознакомления на сайте Верховной Рады.

В Генеральном плане (1989) было немало амбициозных, но мало выполнимых пунктов: строительство первой очереди метро, вынос аэропортов «Застава» и «Одесса-Центральный» на новые участки, намыв 300 гектаров на Хаджибейском лимане. Здесь же читаем о предполагаемом строительстве магистрали «север-юг» (полноценное функционирование которой не осуществлено и сейчас). По сути единственным реализованным пунктом Генерального плана стало строительство крематория (1997).

Особенно радужными выглядели данные по транспортной инфраструктуре города: к 2005 году планировалась увеличить протяженность троллейбусных маршрутов в два раза (с 60 до 124 км), а трамвайных на 26 км (с 95 до 121 км).

Новый Генплан Одессы (2015): демографический кризис и новые реалии развития города

В принятый в 1989 году Генеральный план были внесены изменения в 1996 году, а с 2004 года шла работа по разработке нового плана развития города. Разработка и утверждение растянулось во времени на срок более чем 10 лет. Только в марте 2015 году был принят Генеральный план развития Одессы сроком до 2031 г. Принятию документа предшествовали многочисленные дискуссии и даже акции протеста.

В отличие советских предшественников Генеральный план Одессы, принятый в суверенной Украине стал менее амбициозным. В частности,. численности населения к 2030 года в городе должно составить всего 1 млн. 30 тысяч человек.

Вопрос реализации Генерального плана Одессы (2015) остается открытым.

Развитие Одессы на нынешнем этапе идет за счет освоения близлежащих сельских территорий. За последние 5-10 лет возникли целые микрорайоны, которые территориально находятся у границ города, но по факту относятся к окрестным территориальным громадам. Проблему создает и высотная точечная застройка, не учитывающая транспортную ситуацию в городе, создающая дополнительную нагрузку на инженерные сети старого города.

автор: Станислав Кинка